장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 완벽 가이드

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 완벽 가이드: 2026년 최신판

 

안녕하세요! 매년 돌아오는 연말정산 시즌,

직장인들에게 가장 큰 '세테크' 전략 중 하나는 바로 주택 관련 공제입니다.

 

그중에서도 규모가 가장 커서 '13월의 월급'을 결정짓는 핵심 항목이 바로

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제인데요.

 

정부의 부동산 정책 변화와 세법 개정에 따라 공제 한도와 요건이

매년 조금씩 달라지기 때문에 정확한 내용을 숙지하는 것이 필수적입니다.

 

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 요건 총정리

 

 

오늘은 이 공제의 요건부터 한도, 절세 팁까지 꼼꼼하게 파헤쳐 보겠습니다.

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1. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제란?

간단히 말해, 집을 사기 위해 은행에서 장기로 돈을 빌렸을 때,

그 대출금에 대해 지불한 '이자'만큼을 내 소득에서 빼주는 제도입니다.

 

원금 상환액은 해당하지 않으며 오로지 '이자'가 대상입니다.

 

소득공제는 세율을 곱하기 전의 '과세표준' 자체를 낮춰주기 때문에,

고소득자일수록 절세 효과가 매우 강력하다는 특징이 있습니다.

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2. 기본 자격 요건 (누가 받을 수 있나?)

가장 먼저 내가 공제 대상자인지 확인해야 합니다. 아래의 조건을 모두 충족해야 합니다.

 

① 근로소득이 있는 거주자

• 일반 직장인(근로소득자)이어야 합니다. 일용근로자나 사업소득만 있는 분들은 해당하지 않습니다.
• 세대주가 받는 것이 원칙이지만, 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우 세대원도 가능합니다 (단, 세대원은 해당 주택에 실제 거주해야 함).

② 1주택 보유 세대의 구성원

• 과세기간 종료일(12월 31일) 기준으로 무주택자 또는 1주택자여야 합니다.
• 만약 연도 중에 2주택이었다가 연말에 1주택이 되었다면 공제가 가능하지만, 연말 기준으로 2주택 이상이라면 그해 이자 상환액은 공제받을 수 없습니다.

③ 주택 가액 기준 (취득 당시 시세)

• 기준시가 6억 원 이하 (2024년 이후 취득분 기준)
• 과거에는 3억, 4억, 5억 등으로 기준이 낮았으나, 최근 부동산 가격 상승을 반영하여 6억 원으로 상향되었습니다. 취득 당시의 기준시가를 기준으로 하므로, 현재 집값이 올랐더라도 취득 시점에 6억 이하였다면 요건을 충족합니다.

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3. 대출 요건 (어떤 대출이어야 하나?)

집을 살 때 빌린 돈이라고 해서 무조건 다 해주는 것은 아닙니다. '장기'라는 말에 걸맞은 조건이 필요합니다.

• 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것.
• 주택소유권 이전등기일로부터 3개월 이내에 차입할 것.
• 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 주택의 소유자일 것.
  • 부부 공동명의 주택을 남편 명의로 대출받은 경우는 가능합니다.
  • 본인 명의 주택을 배우자 명의로 대출받은 경우는 공제가 불가능하므로 주의해야 합니다.

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4. 공제 한도액 (얼마나 깎아주나?)

공제 한도는 대출의 형태(고정금리 여부, 비거치식 분할상환 여부)와 상환 기간에 따라 달라집니다. 2024년 이후 개정된 한도는 다음과 같습니다.

 

구분	상환 기간	공제 한도 (연간)
고정금리 + 비거치식 분할상환	15년 이상	최대 2,000만 원
고정금리 OR 비거치식 분할상환	15년 이상	최대 1,500만 원
기타 방식 (변동금리 등)	15년 이상	최대 600만 원
고정금리 OR 비거치식 분할상환	10년 ~ 15년 미만	최대 600만 원

• 비거치식 분할상환이란? 대출 직후부터 원금과 이자를 함께 갚아나가는 방식을 말합니다. 이자만 내는 거치 기간이 없어야 한도가 높습니다.

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5. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 분양권이나 주택 당첨권도 공제가 되나요?

분양권이나 조합원 입주권을 취득하기 위해 빌린 대출금도 공제가 가능합니다. 다만, 주택 완공 시점에 해당 주택의 가액이 기준(6억 원)을 초과하지 않아야 하며, 등기 후 장기주택저당차입금으로 전환되어야 합니다.

 

Q2. 대출을 갈아타기(대환) 하면 어떻게 되나요?

기존 대출을 상환하고 새로운 대출로 갈아타는 경우에도 요건을 충족하면 공제가 유지됩니다. 다만, 기존 대출의 잔액 범위 내에서만 인정되며, 상환 기간 등의 요건을 새로 체크해야 합니다.

 

Q3. 오피스텔도 소득공제 대상인가요?

아쉽게도 주택법상 '주택'에 해당하지 않는 주거용 오피스텔은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상이 아닙니다. (단, 월세 세액공제는 가능할 수 있습니다.)

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6. 놓치기 쉬운 주의사항: '실거주'와 '소유'

1. 세대주 여부: 세대주라면 거주 여부와 상관없이 공제가 가능하지만, 세대원이라면 반드시 해당 주택에 실제로 거주하고 있어야 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 공동명의: 부부 공동명의인 경우 대출도 공동으로 받거나, 주택 소유자 중 한 명이 대출을 받아야 합니다. 앞서 언급했듯 주택은 아내 명의인데 대출은 남편 명의라면 공제가 불가능합니다.
3. 9억 초과 주택: 취득 당시 기준시가가 6억 원(과거 5억 원)을 초과하는 고가 주택은 아예 대상에서 제외됩니다.

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7. 결론: 똑똑한 세테크의 시작

장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 연간 최대 2,000만 원이라는 파격적인 한도를 제공합니다.

이는 연봉이 높은 직장인에게는 수백만 원의 세금을 아낄 수 있는 결정적인 기회입니다.

 

대출을 실행할 때부터 **'고정금리'**와 **'비거치식'**을 선택하는 것이 절세 측면에서 유리하며,

등기일로부터 3개월 이내에 대출이 실행되도록 일정을 잘 조율해야 합니다.

 

이미 대출을 이용 중이신 분들은 국세청 홈택스 '연말정산 간소화 서비스'를 통해 본인의 대출이 공제 요건에 부합하는지 미리 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

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